近年來，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)迅速推進(jìn)，城市中在不斷的拆舊建新，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來了對(duì)物業(yè)管理的新需求，進(jìn)行有效的管理和經(jīng)營是一個(gè)不容回避的現(xiàn)實(shí)問題。居民住宅區(qū)、城市綜合體的消防安全涉及千家萬戶，也直接影響到社會(huì)面火災(zāi)形勢，消防管理作為物業(yè)管理的一個(gè)重要組成，在當(dāng)今生命安全至上的社會(huì)環(huán)境里，越來越凸顯其重要性。結(jié)合目前物業(yè)消防管理的一些現(xiàn)狀，對(duì)物業(yè)消防管理的理論進(jìn)行探討和挖掘，形成科學(xué)合理的管理理論和方法，是一件十分有意義的工作。

一、物業(yè)消防管理存在問題

（一）消防管理職責(zé)不能落實(shí)。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人消防責(zé)任意識(shí)差，對(duì)消防管理不夠重視，消防責(zé)任不能落到實(shí)處。部分多產(chǎn)權(quán)單位，使用權(quán)相互交織，容易導(dǎo)致在管理上相互推諉，在經(jīng)費(fèi)投入上相互扯皮，責(zé)任不落實(shí)，致使消防設(shè)施的配置和維護(hù)不到位，管理方面存在嚴(yán)重問題。

（二）消防設(shè)施停用、損壞。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了減少經(jīng)費(fèi)支出，沒有委托專業(yè)的消防維護(hù)管理單位對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)與維護(hù)，造成消防設(shè)施過質(zhì)保期后無人管理維護(hù)，以至消防設(shè)施損壞，部分損壞的消防設(shè)施不能得到及時(shí)的修復(fù)、替換。也有部分居民住宅區(qū)，特別是配套的沿街商鋪，業(yè)主長期盜用消火栓用水，造成物業(yè)公司水費(fèi)急劇上漲，在監(jiān)管無效的情況下直接關(guān)閉消防設(shè)施。

（三）疏散通道占用、鎖閉。設(shè)計(jì)中，住宅小區(qū)或商業(yè)綜合體內(nèi)通常都會(huì)有2個(gè)以上的消防車道，管理中，為精簡保安人員，會(huì)長期鎖閉部分消防車道入口。現(xiàn)今，私家車日益增多，建筑設(shè)計(jì)的汽車停車位不足，造成私家車長期占用消防車道停車。沿街商業(yè)或商業(yè)綜合體中業(yè)主為盡大可能的擴(kuò)展商業(yè)面積，在疏散通道內(nèi)設(shè)置小倉庫、雜物間等，或考慮防盜，而鎖閉一些安全出口的門。

（四）功能變更后增加火災(zāi)隱患。沿街商業(yè)或商業(yè)綜合體出租或出售后，業(yè)主擅自改變使用功能，常出現(xiàn)設(shè)置夾層、廚房、倉庫、使用液化石油氣、改變樓梯設(shè)置形式、擴(kuò)大防火分區(qū)面積、拆除部分消防設(shè)施、大量使用易燃可燃裝修材料等問題。一些住宅區(qū)自行車庫改為倉庫或廚房使用，設(shè)計(jì)為非機(jī)動(dòng)車庫的停放機(jī)動(dòng)車輛，增加了火災(zāi)荷載。

（五）物業(yè)無人管理。部分居民小區(qū)物業(yè)費(fèi)征收難度大，物業(yè)公司不能保證正常盈利狀態(tài)時(shí)，選擇整體退場，通常情況下，物業(yè)公司退場后由社區(qū)代管，但由于社區(qū)事務(wù)繁忙，沒有專業(yè)管理人員，管理經(jīng)費(fèi)得不到保障等原因，居民小區(qū)消防物業(yè)也基本處于無人管理狀態(tài)。

二、造成問題的原因

（一）物業(yè)管理水平不高。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的迅速發(fā)展，缺少長期的管理經(jīng)驗(yàn)積累，負(fù)責(zé)消防管理的人員專業(yè)素質(zhì)水平不高，流動(dòng)性較大，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改存在的火災(zāi)隱患，對(duì)已發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)層后得不到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重視，長此以往，消防配套設(shè)施就無人監(jiān)管。很多小區(qū)成立的業(yè)主大會(huì)，基本流于形式，對(duì)消防安全管理的情況不能及時(shí)了解和監(jiān)督，以至物業(yè)服務(wù)企業(yè)在根源上得不到重視。

（二）業(yè)主消防意識(shí)不強(qiáng)。很多業(yè)主對(duì)開展消防工作的目的及意義沒有明確認(rèn)識(shí)，對(duì)“只投入、不產(chǎn)出”的消防工作存在一定程度的抵觸心理，對(duì)消防安全存在僥幸心理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常的消防管理中，常不能得到業(yè)主的支持和理解。而業(yè)主對(duì)于日常水、電、氣的經(jīng)濟(jì)意思超過消防，在收取相關(guān)消防管理費(fèi)用或動(dòng)用消防維修資金或更換消防設(shè)施配件時(shí)常不能達(dá)成統(tǒng)一意見。業(yè)主的自治維權(quán)意思薄弱，在多一事不如少一事等思想的作用下，也不參與到消防管理中來。

（三）責(zé)任追究渠道不通。例如小區(qū)內(nèi)建筑消防設(shè)施損壞、占用消防車道、堵塞疏散通道或擅自改變建筑性質(zhì)等問題，從法律關(guān)系上來說，違反了消防法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)追究行政責(zé)任。但很多行為確實(shí)不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進(jìn)行了勸阻、制止，而業(yè)主依然是我行我素，這種情況單處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)似乎不盡合理，而執(zhí)法部門如果要對(duì)眾多的業(yè)主或物業(yè)使用者直接實(shí)施處罰又談何容易，造成違法行為不能得到及時(shí)制止。

（四）政府監(jiān)管力度不夠。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主都依賴于主管部門的監(jiān)督執(zhí)法行為，不檢查不自查，不監(jiān)督不整改，完全處于一種被動(dòng)式的接受管理，這就需要政府部門更多的人力和精力。消防部門因?yàn)楸O(jiān)督管理的重心和方式，以及消防警力的配置不足等原因，無法對(duì)居民小區(qū)和商業(yè)綜合體實(shí)施太多的監(jiān)督管理，即使發(fā)現(xiàn)問題也只能要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促解決，更不能陷入房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、相鄰關(guān)系人等相互間錯(cuò)綜復(fù)雜的利益糾紛中。所以在具體問題上政府部門的干預(yù)和管理顯得表面化，具體隱患不能得到有效整改。

三、對(duì)物業(yè)消防管理的建議

（一）明確物業(yè)消防管理的各方職責(zé)。首先要明確對(duì)消防物業(yè)的主管政府部門，從目前的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，物業(yè)消防管理必須以法定文件明確管理主體和管理責(zé)任，按照我省網(wǎng)格化消防管理的要求，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)管理責(zé)任，應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化管理的失職、瀆職和追責(zé)等制度。其次是明確建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方責(zé)任，職能部門應(yīng)制定制式協(xié)議，從遵守法律法規(guī)、管理人員保障、消防設(shè)施維修、維修資金申請(qǐng)等環(huán)節(jié)逐一進(jìn)行細(xì)化明確，在業(yè)主交房時(shí)簽訂。

（二）加強(qiáng)職能部門監(jiān)督管理力度。職能部門特別是消防部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理工作，將商業(yè)綜合體和設(shè)置有自動(dòng)消防設(shè)施的居民小區(qū)作為一、二級(jí)消防安全重點(diǎn)單位進(jìn)行管理，以保證一定的檢查頻次和檢查質(zhì)量，對(duì)于違規(guī)操作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)給予處理。要盡快完善針對(duì)物業(yè)消防管理的消防技術(shù)規(guī)范，在消防設(shè)計(jì)審核時(shí)就應(yīng)當(dāng)考慮今后的管理，如：小區(qū)配套的商業(yè)服務(wù)用房，在每戶接入室內(nèi)消火栓的管道上可以設(shè)置計(jì)量水表等等。

（三）提高消防管理水平和業(yè)主消防意識(shí)。要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防責(zé)任人和消防管理人定期進(jìn)行培訓(xùn)，設(shè)置有自動(dòng)消防設(shè)施的商業(yè)綜合體和居民小區(qū)的管理人員應(yīng)通過消防部門培訓(xùn)取得執(zhí)業(yè)資格，要對(duì)消防管理人員合理的授權(quán)，讓他們能及時(shí)對(duì)消防設(shè)置中存在的問題予以解決，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)當(dāng)要求將小區(qū)自動(dòng)消防設(shè)施進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測。要在商業(yè)綜合體和居民小區(qū)內(nèi)深入開展消防宣傳工作，應(yīng)將消防宣傳融入到社區(qū)文化中，如設(shè)置消防宣傳櫥窗、消防宣傳欄、消防“三提示”標(biāo)語等，有條件的還可以設(shè)置消防體驗(yàn)館和組織消防宣傳隊(duì)，以加強(qiáng)消防安全宣傳教育的廣泛性。

總之，隨著城市的不斷發(fā)展，對(duì)物業(yè)消防管理的要求越來越高，只有不斷的深入研究，加強(qiáng)源頭管理，才能真正適應(yīng)城市的發(fā)展。以上，提出的建議是結(jié)合現(xiàn)行法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范研究而來，能有效加強(qiáng)物業(yè)消防管理水平，減少火災(zāi)事故，為城市發(fā)展提供有力的消防安全保障。